臺州房產2月21日，《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》公布后，“不再建立封閉式住宅小區”成為公眾討論的焦點。
北京一位不愿具名的房企人士對房掌柜表示，開放式街區對于城市整體而言肯定優于“大院”格局。第一是解決交通問題，第二有利于階層間的融通流動。
但也有開發商吐槽：“我們真金白銀買來的土地，園林和道路都是算在出讓面積上的……”
中咨律師事務所賈瑞果律師認為，根據物權法第七十三條，建筑區劃內的道路屬于業主共有。如果實施社區開放政策，將會與之違背。
小區開放各有利弊
前述《意見》指出，實現內部道路公共化，解決交通路網路網布局問題，促進土地節約利用。
對此，北京一位不愿具名的房企人士對房掌柜分析：“開放式街區對于城市整體而言肯定優于‘大院’格局，第一是解決交通問題，中國的城市交通很重要的一個問題就是缺乏毛細血管，內部小循環不通，僅靠大動脈肯定是不行的，一個個‘大院’就成為一個個交通“血栓”，副作用明顯；第二，有利于階層間的融通流動，開放式社區有利于不同收入、不同層面人群的交流，減少‘貧民窟’和‘富豪區’的對立情緒�！�
但也有觀點認為，前述《意見》顯然對既有社區的私密性提出了挑戰。
眾所周知，私密性是人類對住宅功能的基本需求之一。按照西方人本主義心理學奠基人——馬斯洛對人類需求的劃分，“私密性”屬于人類最基本的心理需求，私密性的滿足與否會直接影響人們對家園的依賴感和歸屬感。
網友“蔡大路的月亮”：業主花錢買個封閉小區，就圖個安靜、安全和里面的公用設施，現在好，全開放給路人使用了，流浪漢也可以過來了。
網友“戰國鬼谷子”：瞎搞了吧，不封閉，那外面的車在小區內亂竄，噪聲也受不了。
一位來自開發商的人士向房掌柜記者吐槽道：“我們真金白銀買來的土地，園林和道路都是算在出讓面積上的，之所以規劃大片的園林、水系就是想讓業主有一個舒適、私密的居住方式�！�
中國中央別墅區研究院院長劉東認為，用地廣人稀的交通管理辦法去解決一個人口密度、建筑密度、車輛密度極高城市的問題，有待商榷。
對豪宅私密性提出挑戰
在像北京這樣的一線城市中，當中高端住宅成為市場主流時，這則消息猶如晴天霹靂，讓“豪宅們”猝不及防。
有業內人士稱，豪宅的私密性是產品銷售的一大賣點，也是高端客戶選擇豪宅產品的要素之一，開放式街區的提出無疑是將豪宅推向水深火熱之中。
前述房企人士，《意見》對豪宅項目影響很大。在現有治安環境下，開放式小區的私密性甚至安全性保障都是問題，對于高密度、高容積率的社區，以樓為單位保障安全（私密性肯定會打折扣）還是可行的。但對于低密度社區，安全就成為一個難于攻克的課題，這個課題很難通過技術手段解決。
雖然《意見》提出的”不再建立封閉式住宅小區“在豪宅私密性上提出很大挑戰，但北京作為一個特殊的城市，有不少高端項目配建保障房，其在應對方面已有所實踐。該人士表示：“硬區隔無法實現，就要設法做好軟區隔。另外，人力的投入必須加大，物業安保的投入和物聯網等新技術的運用必須增加�！�
劉東表示：“開發商在規劃時，如果政策不允許做院墻，那可以挖一個大概五米深、三米以上寬的壕溝，然后在這里面做垂直綠化。這樣的話就是除了除了道閘以外的地方，誰要想進去就要先爬過這個所謂的護城河�！�
除了在硬件上實施“軟隔離”，在物業的投入（如安保人員）開發商也可以多做配備，但是業主能否為此買單仍是一個疑問。
有業內人士稱，單靠物業的投入解決安全和私密問題也不現實，這需要匹配相應的社區警力和互動形式，不是開發企業或物業企業自己能完全解決的。
是否與物權法不符
在一個社區，它的公共投入如安保、園林綠化、日常維護等，都是在物業范圍內去管理。對于《意見》，劉東提出可能存在違反物權法的相關規定�！叭绻^開放，那么小區的業主權益可能會遭到侵害，這是屬于小區業主們的個人資產，因為他們已經支付了服務管理費”。
對于此問題，中咨律師事務所賈瑞果律師對房掌柜表示，具體要看怎么實施。根據物權法第七十三條，建筑區劃內的道路屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有�！叭绻麑嵤┥鐓^開放政策，將會與之違背�！�
